Dit hoofdstuk is voor u niet geheel zichtbaar, omdat u niet bent ingelogd.
Inloggen kunt u in de linker kolom bij Mijn FPG.
Bent u FPG-lid en heeft u nog geen inlogcode of kunt u anderszins niet inloggen? Neem contact op!
Achtergronden
Erfpacht: waar hebben we het over?
Het recht van erfpacht is geregeld in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, titel 7, artikelen 85 tot en met 100. De kern van het erfpachtrecht is omschreven in artikel 5:85: erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Hier staat een vergoeding in de vorm van een canon tegenover. Erfpacht betreft meestal grond, waarbij eventuele opstallen door de erfpachter worden gekocht of gebouwd. Dit kan worden geregeld met een zogeheten erfpachtafhankelijk opstalrecht, maar dat hoeft niet. De erfpachter krijgt bij het einde van het erfpachtrecht een vergoeding voor de waarde van de opstal, tenzij daarover in de erfpachtovereenkomst andere afspraken zijn gemaakt of in bepaalde gevallen bij contracten voor 1992. Sporadisch komt het ook voor dat grond en opstal als geheel in erfpacht worden uitgegeven.
Contractvrijheid
Erfpacht kent een grote mate van contractvrijheid en wordt afgesloten voor lange termijnen. Termijnen van 30 tot 50 jaar zijn gebruikelijk, maar ook 100 jaar komt voor en voor landbouwgrond geldt een minimumduur van 26 jaar. In slechts zestien artikelen worden de wettelijke bepalingen omtrent erfpacht genoemd. Dat is relatief weinig, vergeleken met bijvoorbeeld de vierennegentig artikelen van het pachtrecht. Erfpacht wijkt af van pacht door zijn zakelijk werking. Het is gebonden aan de onroerende zaak en niet aan de persoon, zoals bij pacht het geval is. De erfpachter kan het erfpachtrecht dan ook aan derden vervreemden of met hypotheek bezwaren. Erfpacht wordt vastgelegd in een notariële akte en in de openbare registers van het Kadaster ingeschreven.
Stedelijke erfpacht en groene erfpacht
In beginsel kan op iedere onroerende zaak een erfpachtrecht worden gevestigd. Er wordt wel onderscheid gemaakt in stedelijke erfpacht en groene erfpacht. Stedelijke erfpacht staat voor de uitgifte van grond door gemeenten ten behoeve van woningbouw, bedrijfsterreinen en havengebieden. Stedelijke erfpacht wordt sinds 1896 (gemeente Amsterdam) toegepast, maar is de laatste decennia duidelijk op z’n retour. Ook particuliere erfpacht komt in het stedelijk gebied wel voor, maar is veel minder prominent. Landelijke of ‘groene’ erfpacht is meer divers en betreft erfpacht voor recreatie- en woonobjecten in het landelijk gebied, erfpacht op landgoederen, bos- en natuurterreinen en agrarische erfpacht. Zowel overheden als particulieren maken in het landelijk gebied gebruik van erfpacht. Hoewel stedelijke en groene erfpacht hetzelfde juridische uitgangspunt kennen, hebben ze ieder een heel eigen maatschappelijke context. Daardoor wordt het recht verschillend toegepast. Denk bijvoorbeeld aan de duur, die bij stedelijke erfpacht nagenoeg altijd voortdurend of eeuwigdurend is, maar bij groene erfpacht overwegend voor bepaalde duur is vastgelegd. Of aan het stellen van gebruiks- en bouwbepalingen of bij financiële kwesties rondom de hoogte van de canon of de taxatie van de grondwaarde. Deze kunnen niet zomaar uit hun eigen context worden gerukt. Maar daardoor ontstaat er wel regelmatig onbegrip en discussie tussen eigenaren, erfpachters en deskundigen uit stedelijk en landelijk gebied.
Belang van erfpacht in het landelijk gebied
Erfpacht kent een lange historie, die zijn wortels vindt in het Germaanse en Romeinse recht. In het landelijk gebied is erfpacht ontstaan doordat eigenaren de ontginning van woeste grond overlieten aan derden, die daarvoor een vergoeding betaalden aan de grondeigenaar. Zo is het erfpachtrecht in het Burgerlijk Wetboek gekomen. Tegenwoordig wordt erfpacht in het landelijk gebied gebruikt als beleggingsinstrument, als financieringsinstrument en als beheerinstrument. Erfpacht verandert in de tijd en moet dan ook steeds in z’n maatschappelijke context worden gezien.
Erfpachtovereenkomst
De condities waaronder het erfpachtrecht wordt gevestigd staan in de erfpachtovereenkomst. De erfpachtovereenkomst wordt vastgelegd in een notariële akte en ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Grote erfverpachters hanteren vaak Algemene Voorwaarden die gelden voor alle erfpachtovereenkomsten die worden afgesloten. Daarnaast gelden de Bijzondere Erfpachtvoorwaarden, specifiek voor het betreffende object.
Lopende discussies
De meeste discussies over erfpacht, zoals recent tussen erfpachters en Staatbosbeheer op de Waddeneilanden en tussen banken en erfpachters over hypotheken bij particuliere erfpacht, zijn terug te voeren op de canonherziening of het vaststellen van de waarde van het erfpachtrecht . Voornamelijk daar waar het gebouwde objecten zoals (recreatie-)woningen betreft.
Communicatie en deskundigheid
Veel van de bovengenoemde problemen zijn te voorkomen door een betere communicatie en vergroting van de deskundigheid op het gebied van erfpacht. Erfpachtovereenkomsten zijn voor particulieren, en helaas al te vaak ook voor ondeskundige adviseurs, vaak moeilijk te doorgronden . De consequenties worden dan niet goed te overzien, hetgeen later tot problemen leidt. Bij een goede, op het contract toegesneden informatievoorziening en een eenduidige uitleg van duidelijke erfpachtvoorwaarden ligt de sleutel van een oplossing voor veel discussies over erfpacht.
De uitdaging is om hieraan te werken en het goede van erfpacht te behouden. Er wordt wel geroepen om verregaande regulering, financieel toezicht of zelfs afschaffing van het erfpachtrecht, maar dergelijke voorstellen schieten hun doel voorbij.
Het zou zonde zijn als het eeuwenoude instrument van erfpacht, dat door de contractvrijheid ook heden ten dage maatwerk kan bieden bij grondgebruik en grondbezit, verregaand zou worden ingeperkt of verloren zou gaan. Het gros van de eigenaren en erfpachters heeft belang bij een bestendige relatie op redelijke voorwaarden. Daar ligt de toekomst van erfpacht.